Bei einem Kredit mit einer Immobilie als Sicherheit sind zwei Fälle zu unterscheiden: Zum einen die Baufinanzierung oder Kauffinanzierung für eine solche. Diese betrifft nicht ausschließlich einen Neubau oder den Erwerb einer Bestandsimmobilie, sondern lässt sich auch für umfangreiche Renovierungen und Modernisierungen aufnehmen. Zum anderen besteht die Möglichkeit, eine bereits abbezahlte Immobilie als Sicherheit für die Kreditaufnahme einzusetzen und auf diese Weise von den günstigen Zinsen eines Immobiliendarlehens zu profitieren.

Die Immobilie als Sicherheit bei der Kreditaufnahme zum Bau oder Kauf

Bei einem Immobilienkredit dient die bezogene Immobilie als Sicherheit. Dank der hervorragenden Absicherung sind die Zinssätze für diese Kreditform deutlich niedriger als für einen gewöhnlichen Ratenkredit, bei dem mit Ausnahme des zu erwartenden Einkommens keinerlei Rückzahlungsgarantie besteht. Üblicherweise erwarten die Geldinstitute ein Eigenkapital in Höhe von zwanzig Prozent der anfallenden Kaufsumme oder Baukosten, berechnen dieses aber nach unterschiedlichen Gesichtspunkten. Zum Teil fließen alle nicht von der jeweiligen Bank übernommenen Finanzierungsbestandteile und somit selbst das Bausparkassendarlehen und ein Förderkredit in die Ermittlung der Eigenkapitalquote ein. Andere Geldinstitute beziehen sich hingegen bei der Eigenkapitalbewertung ausschließlich auf das tatsächlich vorhandene Vermögen. Zwischen diesen beiden Extremen existieren selbstverständlich zahlreiche Zwischenlösungen.

Finanzierbar sind als Wohneigentum geplante Wohnungen ebenso wie Anlageobjekte. Bei letzteren erwarten die Kreditinstitute zusätzlich zu den üblichen Immobilienkreditunterlagen eine Kalkulation der zu erwartenden Mieteinnahmen.

Die Kreditaufnahme zu beliebigen Zwecken mit einer Immobilie als Sicherheit

Alternativ zu einem Ratenkredit besteht die Möglichkeit, einen frei verwendbaren Kredit mit einer Immobilie als Sicherheit aufzunehmen. Diese Variante eignet sich bei größeren benötigten Beträgen, bei denen die Zinsersparnis höher als die zusätzlichen Kosten durch den Notarbesuch und den Grundbucheintrag ausfällt. Zugleich können die Kreditgeber die Ansprüche an die Bonität verringern, wenn ihr Kunde eine Immobilie als Sicherheit stellt. Somit besteht die Möglichkeit, einen Kredit mit einer Immobilie als Sicherheit auch mit einem weichen Schufa-Negativeintrag erfolgreich zu beantragen.

Am einfachsten beantragen Immobilienbesitzer einen Kredit mit einer Immobilie als Sicherheit, wenn sie die Grundschuld nach der Tilgung des Kaufkredites oder der Baufinanzierung nicht löschen lassen. In diesem Fall lässt sie sich jederzeit erneut in Anspruch nehmen. Dieser Vorteil wirkt sich jedoch nur aus, wenn die bisherige Partnerbank auch den neuen Kredit auszahlt. In andere Fällen ist eine Löschung der bisherigen Grundschuld erforderlich, damit ein anderes Geldinstitut an erster Stelle eingetragen werden kann. Die Möglichkeit, den bisherigen Beitrag beizubehalten und dem neuen Kreditgeber den zweiten Rang anzugeben, besteht nur theoretisch, da sich letzterer nicht mit einer zweitrangigen Grundschuld zufriedengeben wird.

Interessenten an einem nicht der Baufinanzierung, der Hausmodernisierung oder dem Erwerb dienenden Kredit mit einer Immobilie als Sicherheit achten bei ihrem Kreditvergleich darauf, welche Geldinstitute einen solchen anbieten. Zu einem nicht unerheblichen Teil binden Banken die Immobilienkreditvergabe daran, dass der Kunde das Geld tatsächlich für entsprechende Zwecke verwendet. Kreditinteressenten suchen somit gezielt nach einem Kreditgeber, bei dem sie die Immobilie für einen beliebigen Kreditzweck als Sicherheit verwenden können.

Vorkosten sind bei der Kreditvergabe grundsätzlich unzulässig. Der Kredit mit einer Immobilie als Sicherheit stellt teilweise eine Ausnahme dar, da der Kreditgeber angemessene Schätzkosten zum Immobilienwert berechnen darf. Die Banken und Kreditvermittler fordern entweder die Wertschätzung durch einen vereidigten Gutachter an oder beauftragen selbst eine solche. Auch die Inaugenscheinnahme der zu beleihenden Immobilie durch einen eigenen sachkundigen Bearbeiter ist denkbar.

Ansprüche an einen Immobilienkredit

Die pünktliche Bezahlung aller Kreditraten ist bei einem Kredit mit einer Immobilie als Sicherheit zwingend erforderlich, da ein schwerwiegender Zahlungsverzug zu einer Zwangsversteigerung führen kann. Die gesetzlichen Bestimmungen schützen private Immobilienkreditnehmer zwar vor einer derart einschneidenden Maßnahmen bei einmaligem Zahlungsausfall, nicht aber bei einer wiederholten Nichtbedienung des Darlehens. Den besten Schutz vor Zahlungsausfällen bieten angemessene Monatsraten und eine Ratenschutzversicherung, deren Abschluss bei Immobilienkrediten ratsam ist.

Bei einem Kredit mit einer Immobilie als Sicherheit über einen mittleren Betrag ist es möglich, die vollständige Tilgung innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist vorzunehmen. Bei höheren Kreditsummen fällt die Zeit der Zinsfestschreibung hingegen kürzer als die Gesamtlaufzeit aus. Eine möglichst lange Bindungsfrist erleichtert die Kalkulation der fälligen Raten, zumal der Kreditnehmer nicht sicher sein kann, zu welchen Bedingungen er eine Anschlussfinanzierung erhalten wird.

Vorzeitige Tilgungen können bei Immobilienkrediten vertraglich ausgeschlossen oder begrenzt werden. Zudem darf die Bank während der ersten zehn Kreditjahre eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Der ideale Immobilienkreditvertrag erlaubt kostenfreie Sondertilgungen zumindest in einem begrenzten Umfang.

Als Alternative zu einem Annuitätendarlehen mit fest vereinbarten Zinsen stehen für den Kredit mit einer Immobilie als Sicherheit das endfällige Darlehen und ein Bankkredit mit variabler Verzinsung zur Auswahl. Endfällige Immobilienkredite nehmen Hauseigentümer vorwiegend bei Versicherungsgesellschaften auf, wobei die Tilgung aus der Ablaufleistung einer gleichzeitig vereinbarten Lebensversicherung erfolgt. Bei einigen Banken ist die endfällige Kreditaufnahme mit einer Immobilie als Sicherheit ebenfalls möglich, in diesem Fall dient ein Sparvertrag der Kredittilgung am Laufzeitende. Variable Kreditzinsen kommen häufig bei der Kreditaufnahme über eine ausländische Bank zur Anwendung. Sie sind zunächst günstig, werden aber regelmäßig an die aktuelle Marktlage angepasst, sodass sie während der Laufzeit spürbar ansteigen können. Sie eignen sich deshalb nur für risikobereite Kreditnehmer.